Il mercato immobiliare sta cambiando radicalmente, in funzione delle nuove scadenze europee dettate dalla normativa “Casa Green” e soprattutto delle dinamiche demografiche che fanno emergere nuovi bisogni e standard abitativi.
Confartigianato Imprese Veneto ha commissionato una ricerca a Nomisma su questi temi per cercare di offrire agli imprenditori e operatori del comparto edile nuove interpretazioni e chiavi di lettura sugli scenari futuri e per indirizzarli su dove investire in termini di organizzazione del lavoro e innovazione per restare al passo con i tempi. Per fare questo è stato necessario partire dalla conoscenza dei dati esistenti e dalla domanda della popolazione.
Nel 2023 la regione Veneto conta 4,9 milioni di abitanti (l’8% della popolazione italiana), distribuiti per lo più nelle province di Padova e Verona (19%), Vicenza e Treviso (18%), Venezia (17%) mentre Rovigo e Belluno sono le province con meno intensità abitativa, pari rispettivamente al 5% e 4%. Negli ultimi 10 anni ha perso popolazione il 67% dei comuni, principalmente quelli piccoli e piccolissimi, mentre hanno retto quelli tra i 10mila e i 50mila abitanti, più attrattivi per qualità della vita e servizi. Da qui al 2033 a perdere ulteriormente abitanti saranno Belluno con una previsione del -3,6% e Rovigo con un – 6,1%.
Circa 1/3 della popolazione veneta ha un’età compresa tra i 45 e i 64 anni (31,8%). I giovani tra i 15 e i 24 anni pesano per il 9,9% mentre gli ultra 65enni rappresentano oltre il 24% della popolazione.
Il 67% dei contribuenti ha un reddito medio-basso inferiore ai 26mila euro e il 21,7% possiede un reddito al di sotto della soglia di povertà, ossia inferiore ai 10mila euro.
Se a questo si aggiunge la carenza di natalità e l’alto numero di persone sole, il quadro socio-demografico Veneto è allarmante: nel 2023 le persone sole erano 653mila, registrando una crescita del 21% rispetto a 10 anni fa e destinate ad aumentare nei prossimi 10 anni del 16%, mentre le coppie con figli sono calate rispetto al 2013 del 7% ma nel 2033 perderanno un ulteriore 16%. Quelle senza figli sono 491mila (in aumento del 7% rispetto al 2013 e del 9% in previsione del 2033) e i monogenitoriali sono 196mila con un calo del 6% in 10 anni destinato a stabilizzarsi tra 10 anni (la previsione è del -1%). Il 79% delle famiglie venete ha una casa di proprietà, il 16% è in affitto, mentre il 22% delle abitazioni risultano non abitate. Ma il trend dei permessi di costruire è decisamente in calo con un 26% in meno in soli 4 anni, dal 2019 al 2023, destinato a mantenersi a causa anche del leggero aumento dei prezzi nei prossimi tre anni a Treviso e Verona, che raggiunge il +2% annuo nelle province di Padova e Venezia. Variazioni nulle a Rovigo, Vicenza e Belluno.
“Il dato che emerge dall’indagine di Nomisma è che il mercato immobiliare sta cambiando in funzione dei mutamenti socio-demografici al quale noi dobbiamo prestare molta attenzione – afferma Roberto Boschetto, presidente di Confartigianato Imprese Veneto -. Il futuro dell’edilizia quindi non si gioca solo sulle normative europee, ma a nostro avviso su una programmazione sociale e urbanistica che tenga conto dei mutamenti demografici e socio-economici. I capoluoghi di provincia non hanno più spazi per ospitare residenti, ma la periferia e i Comuni più piccoli si stanno spopolando. È qui che la politica deve intervenire, riqualificandoli e dotandoli di infrastrutture e servizi che siano attrattivi per nuovi abitanti. Le case dovranno essere più piccole ma dotate di tutti i comfort, soprattutto per accogliere persone sole in centri urbani che non vengano privati di uffici postali, di bancomat e di piccoli supermercati, potenziando piste ciclabili, servizi di trasporto pubblico e punti sanità. Inoltre cresce la domanda di locazione in affitto, ma manca l’offerta. In questo senso bisognerebbe trovare incentivi per adeguare a questo scopo case invendute”.
Il fenomeno dell’invecchiamento della popolazione, che investe la regione con intensità analoga al livello nazionale, genera una domanda di «abitazioni age friendly» supportate dalle tecnologie Ambient Assisted Living. In tal senso, la scelta di cambiare casa a favore di abitazioni inserite in condomini di senior living richiede un salto culturale nel riconoscere l’importanza della socialità, della qualità e sicurezza abitativa, della presenza di servizi di base per la vita assistita che garantiscono una configurazione abitativa gradita e meno intrusiva dei tradizionali modelli istituzionali.
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
In ogni caso la direttiva europea sulle Case Green impone delle scadenze a cui è necessario adeguarsi e certamente farà da propulsore allo sviluppo della filiera edile. Ma sui 2 milioni e 46mila di abitazioni occupate da famiglie residenti in Veneto, qual è la propensione da parte dei proprietari ad adeguarle in termini di efficientamento energetico? Secondo la ricerca Nomisma, dipende non tanto dalla sensibilità dei veneti verso le problematiche ambientali o dal bisogno di ammodernare gli impianti, quanto piuttosto dalla disponibilità di bonus fiscali che diano un sostegno alle spese da sostenere, in quanto il costo degli adeguamenti risulta essere troppo oneroso.
L’INDAGINE TRA LE FAMIGLIE E TRA LE IMPRESE
Nomisma ha effettuato un’indagine rivolta uno alle famiglie venete proprietarie di immobili (in tutto 800) per conoscere quale sia l’interesse verso queste nuove richieste europee e quale la reale disponibilità o volontà ad intervenire sugli immobili.
Chi ha già effettuato degli interventi ha speso in media 32mila euro mentre chi vorrebbe fare un investimento green ora è disposto a spenderne 24mila. Dall’indagine si evince che per il 64% delle famiglie l’abitazione necessita solo di piccoli interventi di manutenzione ordinaria.
Le province più dinamiche in termini di investimenti sono Vicenza, Treviso, Venezia e Padova, quelle “esploratrici”, ossia quelle in cui c’è la volontà di investire sull’efficienza energetica in futuro sono Verona e Rovigo mentre la più attendista sembra essere Belluno.
Le imprese della filiera edile e delle costruzioni sono state coinvolte in un focus group con l’obiettivo di valutare vincoli ed opportunità a fronte dei cambiamenti nella domanda e dei fabbisogni dell’abitare sostenibile.
L’esperienza dei bonus fiscali sicuramente ha rilanciato il settore, contribuendo anche a far crescere e strutturare le imprese, ma ha evidenziato rischi legati ai ritardi dei pagamenti, all’incertezza normativa e alla potenziale speculazione. A creare ulteriori difficoltà l’eccessiva burocrazia, la lievitazione dei costi dei materiali e la mancanza di manodopera.
“Emerge dunque che le famiglie hanno difficoltà ad impegnarsi con grossi investimenti per sostenere le spese necessarie a mettere a norma la propria casa – afferma il presidente Boschetto – e che dobbiamo fare i conti con un patrimonio immobiliare vetusto, attualmente abitato da anziani, che necessiterà di importanti interventi di manutenzione e che non troverà collocazione sul mercato in quanto le giovani coppie preferiscono andare in affitto. Dall’indagine inoltre, per quanto attiene alle piccole e medie imprese, la richiesta è chiara e netta: una stabilità normativa, un meccanismo redistributivo dell’aliquota, la reintroduzione parziale della cessione del credito e soprattutto commisurare i bonus fiscali adattandoli ai livelli di reddito dei proprietari”.
